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Quieren construir 5000 viviendas en terreno deportivo de San Diego

En la propiedad está La Arena, el estadio deportivo, propiedad de la ciudad, que se construyó en 1966 y ha sido durante mucho tiempo la sede del equipo de hockey profesional San Diego Gulls.

En uno de los tres escenarios de desarrollo, Neighborhood Next propone construir un nuevo estadio deportivo con 16 mil asientos en el extremo noroeste del recinto deportivo de San Diego. Un camino central llamado GreenLine Promenade atraviesa un denso barrio repleto de edificios de apartamentos y tiendas a pie de calle. (Cortesía, 3XN y the ConAm Group)

SAN DIEGO.- Cuatro constructores de viviendas con sede en San Diego prevén llenar el terreno de 48 acres del estadio deportivo de la ciudad con hasta 5400 apartamentos, chocando con las restricciones de zonificación —y potencialmente superándolas— en un distrito comercial centrado en estacionamientos y almacenes donde las viviendas son casi inexistentes.

El plan de la ciudad dentro de la ciudad, llamado Neighborhood Next, es obra de los promotores inmobiliarios ConAm Group y Malick Infill Development, y de los socios de vivienda asequible Community Housing Works y Wakeland Housing & Development Corp.

El grupo es uno de los cinco equipos que compiten por conseguir un contrato de arrendamiento de suelo a largo plazo y los derechos de desarrollo de las propiedades inmobiliarias de San Diego en 3500, 3250, 3220 y 3240 Sports Arena Blvd. en el distrito de Midway.

En la propiedad está La Arena, el estadio deportivo, propiedad de la ciudad, que se construyó en 1966 y ha sido durante mucho tiempo la sede del equipo de hockey profesional San Diego Gulls.

San Diego está negociando actualmente con los licitadores, a los que se les pidió que presentaran planes de reurbanización del terreno con al menos un 25 por ciento de las viviendas propuestas destinadas a familias con bajos ingresos. También se pidió a los equipos que incluyeran un estadio deportivo nuevo o muy mejorado.

“El corazón y el alma de (Neighborhood Next) es la vivienda y la oportunidad que ofrece”, dijo Zachary Adams, vicepresidente senior de desarrollo de The ConAm Group.

En otras palabras, el concepto es fluido cuando se trata de un recinto deportivo.

Neighborhood Next propone rehacer las parcelas al estilo de la Pequeña Italia de San Diego, donde una plétora de edificios de departamentos de distintas alturas y diseños dan vida a una gran actividad a nivel de calle, repleta de opciones para comer y comprar, donde los peatones y los ciclistas tienen derecho de paso.

Un camino central, llamado GreenLine Promenade, se extendería a lo largo del proyecto, entrelazando una red más amplia de espacios abiertos y transportando a la gente desde el borde oriental de la propiedad hasta el río San Diego.

En total, el grupo está diseñando un sitio con 4800 a 5400 departamentos, hasta 300 mil pies cuadrados de espacio comercial y de oficinas, un edificio comunitario dedicado que podría albergar una escuela o una biblioteca, y uno o dos hoteles.

Todo ello, con o sin estadio, en un barrio en el que al menos el 25 por ciento de los departamentos, es decir, entre 1200 y 1350 unidades, están reservados para familias con bajos ingresos. Las viviendas de renta media y, por supuesto, las de precio de mercado también forman parte de la mezcla, aunque no se ha facilitado el desglose exacto de unidades.

Neighborhood Next aborda el requisito de la arena en forma de pregunta de opción múltiple para los funcionarios de la ciudad. ¿Quiere San Diego un nuevo estadio con 16 mil asientos frente al agua en la esquina noroeste del terreno? ¿O prefiere la ciudad un estadio deportivo reciclado, embellecido para que haga juego con el barrio? O bien, ¿qué pasaría si no se construyera un estadio y se pensara en otra ubicación aún por determinar?

“Al menos queríamos tener una visión de cómo podría ser este lugar si la comunidad y la ciudad pensaban que el estadio estaba mejor situado en otro sitio”, dijo Adams.

La apuesta por el estadio fuera de la ciudad, que se ve reforzada por las otras dos opciones del equipo, depende en gran medida de las restricciones de uso del suelo impuestas por el estado de California. Los terrenos de la ciudad, que a principios de este año fueron designados formalmente como “excedentes”, deben disponerse de manera que favorezcan a los constructores de viviendas asequibles, según las nuevas normas asociadas a la Ley de Terrenos Excedentes.

La ley se remonta a la década de 1980, pero fue modificada en 2019 para garantizar que los terrenos de las agencias locales que se pongan a la venta o en alquiler se destinen a viviendas asequibles, es decir, a unidades subvencionadas y reservadas para familias que ganen el 80 por ciento o menos de los ingresos medios de la zona.

Aunque se desconoce la rúbrica exacta, las propuestas de desarrollo se calificarán en función del porcentaje de viviendas asequibles que ofrezcan, el número total de unidades asequibles incluidas y su nivel de asequibilidad.

Un boceto de la planta baja de los edificios de departamentos se utilizará para tiendas y restaurantes
Un boceto de la planta baja de los edificios de departamentos se utilizará para tiendas y restaurantes que contribuyan a crear un ambiente urbano y animado. (Courtesy, 3XN and the ConAm Group).

“Los otros equipos intentan meter con calzador el desarrollo de un estadio en lo que se supone que es un proyecto de vivienda. Nosotros queríamos estar en consonancia con lo que significa realmente (la vivienda como prioridad)”, dijo Sean Spear, presidente y director general de Community Housing Works. “La vivienda es la prioridad, pero hay espacio para un estadio. Desde nuestra perspectiva, queríamos abordar la cuestión del estadio con la ciudad como socio”.

Por eso, el equipo de desarrollo de Neighborhood Next carece de un constructor de estadios. En su lugar, el grupo ha contratado a Crossroads Consulting para que facilite la conservación del estadio. La empresa, con sede en San Petersburgo (Florida), ha trabajado con numerosos municipios para estudiar la viabilidad de proyectos de arenas y estadios.

La firma es, por ejemplo, un asesor económico frecuente de la Autoridad de Estadios de Maryland y estudió en 2018 la viabilidad de un nuevo estadio deportivo en el centro de Baltimore. En cambio, el actual Royal Farms Arena se someterá a una renovación de 150 millones de dólares pagada por Oak View Group y Thirty Five Ventures de Kevin Durant.

Al trasladar el estadio a otro lugar, presumiblemente se liberará espacio para más viviendas. El componente de vivienda del equipo considera más unidades de las que la ciudad ha dicho previamente que están permitidas en el sitio. En la convocatoria se indicaba que las parcelas del pabellón deportivo tienen capacidad para un total de 2112 unidades. Los promotores pueden duplicar la cantidad y construir hasta 4224 unidades si sus planes incluyen unidades asequibles de entre 600 y 800 pies cuadrados.

La densidad propuesta es considerable y poco común fuera del centro de San Diego.

En la actualidad, la totalidad del distrito de Midway cuenta con menos de 2000 viviendas y alberga a unas 4600 personas. Una actualización de 2018 del plan comunitario de la región permite un potencial aumento de población de 23 660 personas.

Aun así, la mayoría de los proyectos de San Diego que prometen grandes desarrollos multifamiliares están repartidos en propiedades con mucha más superficie. El proyecto Riverwalk en Mission Valley, por ejemplo, introducirá hasta 4300 departamentos y condominios, cuando se construya, en un terreno de 195 acres.

Y el campus de la Universidad Estatal de San Diego en Mission Valley, que incluye el recién nombrado estadio Snapdragon, prevé 4600 unidades residenciales en los antiguos terrenos del estadio Qualcomm, de 135 acres.

Via: sandiegouniontribuna.com

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